1. Юридические и правовые сложности

1.1. Участки без установленных границ («ранее учтённые»)

• Суть проблемы: Участок числится в ЕГРН, но границы не определены. Это крайне распространено для наделов, поставленных на учёт до 2008 года.
• Риски: Без межевания невозможно совершать сделки, возникают споры с соседями, возможны наложения границ.
• Решение: Проведение комплексного межевания с обязательным согласованием границ и внесением координат в ЕГРН.

1.2. Наследственные споры и долевая собственность

• Суть проблемы: Участок принадлежит нескольким наследникам или сособственникам, которые не могут договориться о порядке пользования или разделе.
• Риски: Отказ в согласовании межевого плана, невозможность выдела доли в натуре.
• Решение:
  • Подготовка соглашения о разделе (при согласии всех сторон);
  • Юридическая поддержка при обращении в суд с иском о выделе доли;
  • Составление технически обоснованного проекта межевания, который может быть принят судом в качестве доказательства.

1.3. Наличие обременений и ограничений

• Суть проблемы: На участке наложен арест, сервитут, залог или он расположен в охранной зоне (ЛЭП, газопровод, водоохранная зона).
• Риски: Росреестр откажет в регистрации изменений; новый участок может быть признан непригодным для строительства.
• Решение:
  • Предварительный анализ выписки из ЕГРН и ПЗЗ;
  • Консультация с юристами по вопросам снятия обременений;
  • Адаптация проекта раздела с учётом ограничений (например, формирование участка за пределами охранной зоны).

2. Градостроительные и нормативные ограничения

2.1. Несоответствие минимальным размерам

• Суть проблемы: После раздела один или оба новых участка оказываются меньше установленного муниципалитетом минимума (например, 4 сотки вместо требуемых 6 для ИЖС).
• Риски: Отказ в постановке на кадастровый учёт.
• Решение:
  • Анализ ПЗЗ до начала работ;
  • Предложение альтернативных вариантов (например, выдел в виде доли, а не отдельного участка);
  • Обращение в комиссию по землепользованию с ходатайством об исключении (в редких случаях возможно).

2.2. Отсутствие подъезда (проезда/прохода)

• Суть проблемы: После раздела один из участков «запирается» другим, без выхода на общественную дорогу.
• Риски: Участок считается непригодным для использования по назначению.
• Решение:
  • Включение в межевой план сервитута прохода/проезда;
  • Согласование с соседом и оформление обременения в ЕГРН;
  • Корректировка схемы раздела с обеспечением автономного доступа.

3. Технические и геодезические сложности

3.1. Наложение границ с соседними участками

• Суть проблемы: При межевании выявляется, что фактические границы пересекаются с уже учтёнными участками соседей.
• Риски: Соседи отказываются согласовывать; возможны иски о самовольном занятии.
• Решение:
  • Проведение сравнительного анализа координат;
  • Установление фактического положения заборов и сооружений;
  • Предложение компромиссного варианта (взаимный выкуп долей, корректировка границ);
  • При необходимости — проведение судебно-землеустроительной экспертизы.

3.2. Сложный рельеф или труднодоступная местность

• Суть проблемы: Участок расположен в лесу, на склоне, рядом с болотом — стандартное оборудование не справляется.
• Риски: Снижение точности измерений, невозможность установить межевые знаки.
• Решение:
  • Использование специализированного оборудования (роботизированные тахеометры, дронов для аэрофотосъёмки);
  • Комбинированный метод измерений (GNSS + оптические сети);
  • Выбор устойчивых точек для закрепления границ.

4. Административные и бюрократические барьеры

4.1. Отказ администрации в утверждении схемы расположения

• Суть проблемы: Муниципалитет отказывает в утверждении схемы без чёткого обоснования или ссылается на несуществующие нормы.
• Риски: Заморозка процесса раздела на месяцы.
• Решение:
  • Запрос мотивированного отказа;
  • Подача жалобы в вышестоящие инстанции или прокуратуру;
  • Обращение в суд (судебная практика часто встаёт на сторону заявителя при формальных нарушениях администрацией).

4.2. Ошибки в данных ЕГРН

• Суть проблемы: В выписке указаны неверные координаты, площадь или категория земель.
• Риски: Все последующие работы (межевание, раздел) окажутся недействительными.
• Решение:
  • Подача заявления о внесении изменений на основании межевого плана;
  • При отказе — обращение в суд с требованием исправить реестровую ошибку (ст. 61 ФЗ-218).

5. Межличностные и коммуникационные трудности

5.1. Нежелание соседей участвовать в согласовании

• Суть проблемы: Сосед не открывает дверь, игнорирует уведомления, сознательно саботирует процесс.
• Риски: Зависание процедуры межевания.
• Решение:
  • Соблюдение процедуры уведомления: заказные письма с уведомлением, публикация в СМИ (если адрес неизвестен);
  • Фиксация факта уклонения (акт, составленный в присутствии свидетелей);
  • Внесение границ в ЕГРН в одностороннем порядке (после соблюдения всех процессуальных требований).

5.2. Непонимание со стороны заказчика

• Суть проблемы: Клиент считает, что «межевание — это просто замерить участок», не осознаёт юридических последствий.
• Риски: Недовольство сроками, ценой, ожидание невозможного (например, «разделить 6 соток на три участка по 2»).
• Решение:
  • Проведение бесплатной консультации с разъяснением законодательства;
  • Предоставление письменного заключения о возможности/невозможности работ;
  • Прозрачное ценообразование и чёткий план действий.

Как компания минимизирует риски сложных случаев?

1. Предварительный аудит — анализ ЕГРН, ПЗЗ, исторических данных до заключения договора.
2. Команда экспертов — кадастровые инженеры, геодезисты, юристы по земельным вопросам работают в единой связке.
3. Индивидуальный подход — нет «универсальных шаблонов»; каждый участок рассматривается с учётом его истории и окружения.
4. Сопровождение «до результата» — даже при отказе Росреестра или администрации мы не бросаем клиента, а ищем правовые пути решения.
5. Гарантии в договоре — прописываем сроки, ответственность за ошибки, порядок возврата средств при невозможности выполнения работ.

Сложные случаи — это норма

Сложные случаи — не исключение, а норма в работе профессиональной кадастровой компании. Именно умение распознавать риски на раннем этапе, грамотно выстраивать взаимодействие с госорганами и находить нестандартные решения отличает надёжного подрядчика от дилетанта.

Мы не обещаем, что «всё будет просто». Но мы гарантируем: ваш участок будет оформлен так, чтобы вы могли им спокойно владеть, пользоваться и распоряжаться — без судебных тяжб, отказов и скрытых ограничений.